Nabos årliga bokslutsanalys: Bostadsrätters avgifter behöver höjas kraftigt framåt – sparandet minskar

Nabo har genomfört en omfattande analys baserad på 2022 års färska bokslutssiffror från 2175 bostadsrättsföreningar. Resultatet visar att bostadsrättsföreningars kostnader ökat samtidigt som föreningarna minskat sitt sparande. Något som leder till behov av att höja sina avgifter avsevärt för att klara av nuvarande och kommande år med tuffa ekonomiska förutsättningar. Det svåra ekonomiska läget för bostadsrättsföreningar riskerar att påverka priset på bostadsrätter framåt.

Bostadsrättsföreningar drabbas ekonomiskt hårt i dessa tider med högre räntor, inflation och ökade kostnader för underhåll. Nabos analys visar att avgiftsnivåerna behöver höjas med mer än 45 procent i genomsnitt från avgiftsnivån 2022. Detta beräknat utifrån högre räntor, de avsättningar som krävs av föreningarna för planerat underhåll och inflationstakten.

”Det är aldrig roligt att komma med dåliga nyheter för bostadsrättsägare, men omvärlden har förändrats dramatiskt de senaste åren. Det innebär att många föreningar nu måste höja avgifterna avsevärt för att anpassa sig till nuvarande och långsiktiga förhållanden” säger Jonas Gustavsson, expert inom ekonomisk förvaltning på Nabo. ”För 2023 ser vi att sparandet kommer att minska ännu mer, vilket riskerar att bli en oroväckande spiral som kräver fler höjningar och man lägger bördan på framtida styrelser. De högre avgiftsnivåerna riskerar också i tillägg till det högre ränteläget att påverka priserna för bostadsrätter negativt”, fortsätter Jonas Gustavsson.

Föreningarnas kassaflöde från verksamheten är lågt och underhållskostnaderna högre

Kassaflödet från verksamheten som enkelt uttryckt kallas sparande visar hur stark föreningarnas ekonomi är för att göra de avsättningar som krävs för planerat underhåll i fastigheten. Analysen visar att föreningarnas sparande i snitt är för lågt. Det genomsnittliga sparandet för helåret 2022 var 151 kronor per kvadratmeter vilket är en minskning från 2021 då snittet låg på 170 kr. Och betydligt lägre än rekommenderad avsättning för underhåll.

Under 2022 ökade byggkostnadsindex med 15,6% vilket indikerar kraftigt stigande underhållskostnader. Det innebär att föreningar snarare hade behövt öka sitt sparande snarare än att minska på det. Om räknar på tidigare snitt på 250 kronor per kvadratmeter borde sparandet uppgå till ca 288 kr/kvm efter 2022.

Belåning och räntekostnader påverkar starkt

Föreningarnas genomsnittliga belåning var 6776 kronor per kvadratmeter 2022, vilket motsvarar ett snitt om 515 tkr per bostadsrätt.

Nu löper allt fler lån ut och läggs om till högre rådande ränteläge som för korta lån hamnar närmare 5 procent. I 2022 var räntekostnaden i snitt 88 kronor per kvadratmeter hos föreningarna. Räknar man upp det till 4,75 procent ränta är det 322 kronor per kvadratmeter vilket motsvarar en avgiftsökning på 39 procent. En mer trolig långsiktig nivå på räntan om 3,25 procent motsvarar en räntekostnad om 220 kronor per kvadratmeter vilket kräver en avgiftsökning om 22 procent.

”Ska bostadsrättsföreningarna hamna rätt med sitt sparande omkring 288 kronor per kvadratmeter och klara 3,25 procents ränta motsvarar det en genomsnittlig avgiftsökning om 45 procent från 2022 års nivå. I högt belånade föreningar med lån som läggs om till nu gällande räntenivåer så försvinner snabbt det positiva kassaflödet, där måste man agera för att skapa likviditet så att man klarar de närmaste åren med högre räntor”, säger Jonas Gustavsson.

Riksbankens besked om behov av fler ränteökningar under året och hur länge dessa nivåer beräknas ligga kvar är något som ger ett behov av en längre ekonomisk planering. Detta för att bostadsrättsföreningarna ska kunna ha ekonomin under kontroll.

Inflation och driftkostnader fortsatt höga

De flesta kostnaderna ökar med inflationen och många avtal är indexreglerade och räknas upp automatiskt. Med hög inflation i 2022 samt även fortsatt högre inflation 2023 syns att driftskostnader kommer påverkas framåt, vilket också kommer kräva ökningar av avgifterna i högre omfattning än vid normal inflation.

Sammanfattning och råd till föreningarna

Som slutsats kommer det vara ett rejält tryck på avgiftsökningar i bostadsrättsföreningarna de närmaste åren. Nabo rekommenderar att föreningarna räknar med en snittränta på 3–3,5 procent långsiktigt, klarar av avsättningar enligt sin underhållsplan (i snitt närmare 300 kronor per kvadratmeter och år) samt löpande justerar avgiften för inflation.

”Det är av yttersta vikt att bostadsrättsföreningarna ser över ekonomin och lägger en plan för att möta det tuffa marknadsläget de kommande åren. Det innebär ett särskilt stort ansvar för styrelsen, då det är komplicerade och modiga beslut som behöver fattas och som kommer påverka privatekonomin för alla i föreningen. Tydlig kommunikation mot de boende om situationen är viktigt. Känner föreningen sig osäker och behöver ytterligare stöd, bör man ta kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare”, avslutar Jonas Gustavsson.

Detta bör bostadsrättsföreningar göra för att säkerställa ekonomin:

• Ha koll på sitt underhåll. Ha en uppdaterad underhållsplan med relevanta kostnader i dagens läge och även när underhåll bör ske.
• Ha koll på sin låneportfölj. Vetskap om när lån förfaller och en aktiv kontakt med banken om förväntade räntenivåer framåt.
• Veta vilket sparande man har idag i föreningen och vilket man behöver framåt, inte minst med tanke på nya räntenivåer och framtida belåning för underhåll.
• I detta lite oroliga ekonomiska läge behöver också föreningarna planera mer än ett år framåt för att säkerställa en god ekonomi.
• Se över dolda tillgångar. Många föreningar har outnyttjade ytor som kanske kan upplåtas eller hyras ut. Det kan handla om hyresrätter, förråd, källare eller vindar.
• Upphandla kostnader aktivt. Om det finns behov av renovering och underhåll, se till att ta in flera offerter och förhandla priset om det går.

Om Nabos analys

Urvalet utgörs av drygt 2 175 bostadsrättsföreningar i Sverige, såväl nya som äldre, stora och små föreningar med kalenderår som bokslutsperiod. Datan är aggregerad och anonymiserad.