Bostadsrättsföreningars avgifter ökade 0,6 % under 2021 trots högre inflation och prisökningar på underhåll

Inflationen och kostnader för underhåll ökar och reporäntan har höjts till 0,25 procent för första gången sedan 2014. Samtidigt höjde bostadsrättsföreningarna avgifterna med endast 0,6 procent ifjol, enligt bostadsförvaltaren Nabos statistik. Det kan leda till ett för lågt kassaflöde hos föreningarna och rejäla avgiftshöjningar för boende i framtiden.

– Enskilda föreningars ekonomi skiljer sig såklart och en del behöver inte höja avgifterna. Men vår bedömning är, på grund av en låg avgiftsutveckling de senaste åren, ökad inflation och kostnader för underhåll och energi liksom nu den första räntehöjningen på mycket länge, att en stor del föreningar behöver göra gradvisa höjningar av avgifterna och i en del fall rejäla. Annars kan det leda till ökad belåning och mer drastiska avgiftsökningar i framtiden med ännu större konsekvenser, säger Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo.

Nabos förvaltningsdata för 464 bostadsrättsföreningar under tidsperioden 2017 till och med 2021 visar att avgifterna ökade med totalt 2,9 procent* i nominella termer. Knappt hälften av föreningarna höjde inte avgifterna alls. Samtidigt var inflationen under samma period 6,5 procent** och entreprenadindex ökade med 9,6 procent***. För 2021 ökade avgifterna med endast 0,6 procent, samtidigt som inflationsnivån under samma period var 2,2 procent och kostnader för underhåll och entreprenad ökade med 2,2 procent.

– Många bostadsrättsföreningar har i praktiken haft en reell sänkning av avgiften när den justerats för inflation. Det är flera anledningar, exempelvis ett lågt ränteläge och de två senaste årens pandemi då man inte velat höja avgifterna för de boende och skjutit upp underhåll. Avgifterna ska vara anpassade för föreningens kostnadsstruktur som är kopplade till ökningar i olika index, där underhållsplanen är en viktig komponent, fortsätter Jonas Gustavsson.

Några förklaringar till avgiftsutvecklingen under perioden kan vara det låga och stabila ränteläget, liksom att bostadspriserna ökat kraftigt. När nu reporäntan höjs ökar dock kostnaderna för bostadsrättsföreningarnas lån, vilket påverkar föreningens ekonomi och därmed ökad risk för avgiftshöjningar. Horisonten för de boende och styrelsen är även ofta kortare än underhållscykeln i fastigheten, vilket gör att avsättningar för underhåll bortanför boendehorisonten underskattas. Det finns även en koppling mellan avgifter och privatekonomi samt mellan avgifter och försäljningspris på bostadsrätten, vilket gör att föreningar inte motiveras att öka avgiften.

Har bostadsrättsföreningar i stort för låga eller höga avgifter?
Enskilda föreningar med en avgift som täcker kostnader och avsättning för underhåll behöver inte höja avgifterna trots omvärldsfaktorerna. En del kan till och med ha för hög avgift och kan potentiellt sänka. Men många föreningar har en för låg avgift och höjer för lite.

– Vi ser att takten för avgiftsökningen är låg, men det kan även vara så att grundnivån på avgifterna är för låg. Det kan alltså vara ett ännu större problem med en större diskrepans än vad förvaltningsdatan visar, vilket då kräver ännu större avgiftsökningar. Det är lätt att underskatta behovet av höjningar och att skjuta på det kan leda till för lågt kassaflöde, ökad belåning och därmed drastiskt höjda avgifter i föreningen, i synnerhet nu då reporäntan höjts, fortsätter Jonas Gustavsson.

Swedbank gjorde tidigare i år två analyser som visade att mer än hälften av bostadsrättsföreningarna går med underskott, och att bostadsrättsföreningar i nyproduktioner har en avgift som behöver öka med 26 procent för att ha ett tillräckligt sparande för underhåll.

Nabos rekommendationer om bostadsrättsföreningarnas avgifter
Det är viktigt att tänka långsiktigt som förening och sätta en fullgod avgift för både nuvarande och framtida medlemmar. Avgiften bör sättas rättvist så att medlemmar är med och betalar för de underhåll som görs och gynnar alla medlemmar över tid.

För säkerställa att föreningen kan täcka sina kostnader bör avgifterna generellt öka i takt med omkostnader och underhållskostnader – inflationen är ett bra riktmärke för detta. Hur stora avgiftshöjningar som behövs för en specifik förening beror på föreningens kostnadsstruktur. Kostnadsstrukturen generellt i en bostadsrättsförening är fördelad på driftskostnader, finansieringskostnader (ränta), avskrivningar samt underhållskostnader. Om kostnadsstrukturen består av en stor del kostnader som ökar i takt med inflationen eller mer, är det viktigt att föreningarna tar höjd för detta genom höjda avgifter.

Med tanke på den starka utvecklingen i kostnader för entreprenad och underhåll är det särskilt viktigt att föreningen har en komplett och gedigen underhållsplan med tillhörande finansieringsplan. Detta är en mycket viktig komponent för att beräkna avgiften rättvist och korrekt, där tidshorisonten bör vara minst 50 år och omfatta alla delar i fastigheten.

Detta bör bostadsrättsföreningar göra för att säkerställa rätt avgift:

• Använda en kalkylränta som föreningens ekonomi klarar vid avgiftssättning – se bortom nuvarande räntor på lånen. Ytterligare höjning av reporäntan i år är också trolig.
• Justera avgiften löpande med inflationen/kostnadsläget.
• Ha en komplett och uppdaterad underhållsplan med tillhörande finansieringsplan för att se hur stora avsättningar som behövs över tid och för att fördela kostnaderna jämnt på medlemmarna – nuvarande som framtida.

*Statistiken är tagen från bostadsrättsföreningars lägenhetsregister, totalt 464 stycken.
**Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i prisindex under perioden.
***Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i byggindex under perioden.

För mer information:
Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo
jonas.gustavsson@nabo.se, 0708-483 548