Bra med nytt lagförslag inom bostadsrättslagen – men viktiga riktlinjer för avgiftssättning i föreningar saknas

Det nya lagförslaget Tryggare Bostadsrätt kommer att stärka bostadsrättslagen och är ett positivt steg i rätt riktning. Lagförslaget tar upp regler kring den ekonomiska planen med tillhörande underhållsplan, men gäller dock främst för nybildade föreningar eller vid ombildning. Vid en eventuell revidering av lagförslaget menar Nabo att lagen bör kompletteras och även inkludera alla befintliga föreningar för att skapa en mer stabil och rättvis avgiftsutveckling liksom för ökad transparens och tydlighet.

– Det nya förslaget innehåller många bra punkter om lagförändringar och är ett steg i rätt riktning för att öka transparens kring ekonomi och information om det långsiktiga underhållet, vilket ger bättre grunder för en stabil och rättvis avgiftssättning i bostadsrättsföreningar. Men det saknar också viktiga riktlinjer, säger Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo.

Det nya lagförslaget gäller främst för nybildade föreningar eller vid ombildning och innefattar bland annat krav på en 50-årig teknisk underhållsplan med tillhörande finansieringsplan vid upprättande av ekonomisk plan, liksom ändringar i årsredovisningslagen för ökad transparens så som krav på kassaflödesanalys och nyckeltal. Ett krav på en långsiktig och komplett underhållsplan med tillhörande finansieringsplan för befintliga bostadsrättsföreningar saknas, vilket skulle ge ökad trygghet för boende. Även om förslaget har krav på nyckeltal i årsredovisningslagen – vilket är positivt för transparens kring avgiftssättning och jämförbarhet mellan bostadsrättsföreningar – så finns det problem.

– Förändring av årsredovisningslagen är bra, men ett större problem är att redovisningsregelverken inte är anpassade för bostadsrättsföreningar, och valbarheten mellan olika regelverk kan innebära en försvårad jämförbarhet mellan olika föreningars ekonomiska ställning. Det är svårt för konsumenter att förstå om avgiftsnivån i bostadsrätten man planerar att köpa kommer att täcka det långsiktiga underhållet. Underhållsplanen är heller inte en handling som alla kan ta del av. Detta är viktigt för boende och konsumenter, fortsätter Jonas Gustavsson.

Nabos förvaltningsdata för drygt 400 bostadsrättsföreningar visade att under tidsperioden 2016 till 2020 ökade avgifterna endast med endast totalt 1,5 procent* i nominella termer. Knappt två tredjedelar av föreningarna förändrade inte avgifterna alls. Samtidigt var inflationen under samma period 6,16 procent**, och entreprenadindex ökade med 10 procent***.

En rättvis avgiftsnivå är kritisk för föreningens ekonomi, och bör beräknas på både kort och lång sikt. Men att komma fram till vad som är rätt nivå är en utmaning. En för låg avgift i samband med stigande räntor och underhållskostnader kan i värsta fall även orsaka samhällsekonomiska konsekvenser. Föreningar kan behöva höja avgifterna drastiskt vilket kan orsaka ekonomiska svårigheter för boende, som dessutom också får höjda räntekostnader på lånen som de tagit för att köpa bostadsrätten.

Detta bör kompletteras i lagförslaget
Även om det nya lagförslaget är ett steg i rätt riktning saknas det krav och stöd för avgiftssättningen i befintliga bostadsrättsföreningar – i synnerhet saknas det stöd kring kostnaderna för det långsiktiga underhållet och dess finansiering.

För att underlätta för både boende och styrelse i föreningarna, men också för bostadsrättsköparna vid överlåtelser, bör lagförslaget även inkluderar följande, eftersom det möjliggör en stabilare avgiftsutveckling, ytterligare ökad transparens och tydlighet i föreningar kring avgifterna.

1. Utöka lagkrav om underhållsplan
Lagförslaget bör justeras till att alla bostadsrättsföreningar skall ha en komplett underhållsplan och att planen ska vara ett offentligt dokument för alla olika intressenter. Detta för att skapa en ökad insyn kring föreningens förväntade ekonomiska åtagande och vad som är planerat att ske i föreningen över tid och en nödvändig del för att kunna sätta en korrekt årsavgift i föreningen.

Den 50-åriga tekniska underhållsplanen som det nya lagförslaget Tryggare bostadsrätt tar upp är bra. Men lagförslaget bör även specificera vilka väsentliga underhåll som skall tas med i planen oavsett när de beräknas i tid. Detta för att säkerställa att viktiga poster som kan sträcka sig utanför intervallet på 50 år kommer med i planen, exempelvis stambyte. Att definierar ett tidsintervall utan att beskriva vilka väsentliga underhåll som ska inkluderas i planen, kan riskera att poster hamnar utanför intervallet vilket kan innebära att investeringar för dessa poster inte tas med förrän en framtida uppdatering av planen sker och då drastiskt kan ändra underhållsplanen och avgiftsnivån i föreningen. Även riktlinjer om hur kostnader skall beräknas i underhållsplanen är välkommet i en eventuell revidering av lagförslaget. Idag finns stora variationer i hur kostnader uttrycks i underhållsplaner såsom med eller utan moms och om höjd tas för projektledning eller upphandlingskostnader.

2. Finansieringsplan föreslås gälla för alla föreningar
Lagförslaget om finansieringsplan kopplad till underhållsplanen gäller vid framtagande av ekonomisk plan. Nabo menar att det även bör gälla för alla föreningar, nya som befintliga, att upprätta en underhållsplan med tillhörande finansieringsplan. Detta är viktigt för alla föreningar eftersom det visar hur föreningen avser att finansiera underhållet och det säkerställer också långsiktighet i avgiftssättningen som bör bidra till en rättvisa i avsättningar mellan dagens och morgondagens medlemmar i bostadsrättsföreningen.

3. Rekommenderad ränta för långsiktigt underhåll
I en eventuell revidering av lagförslaget bör det fastslås en rekommenderad räntenivå att använda för att beräkna den långsiktiga finansieringen av underhållet i föreningen, vilket skulle ge en enhetlig och objektiv syn på räntekostnad över tid. Detta skulle stötta styrelser, medlemmar, revisorer, förvaltare och konsumenter i tydligare riktlinjer kring fastställande av årsavgift och transparens i bostadsrättsmarknaden.

Lagrådsremissen finns här: https://www.regeringen.se/490f...

*Statistiken är tagen från bostadsrättsföreningars lägenhetsregister, totalt 404 stycken.

**Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i prisindex under perioden.

***Enligt statistik från SCB som baseras på utvecklingen i byggindex under perioden.

För mer information:
Jonas Gustavsson, expert ekonomisk förvaltning på Nabo
jonas.gustavsson@nabo.se, 0708-483 548