Ny analys visar att bostadsrätters avgifter behöver höjas med över 40 procent

Bostadsförvaltaren Nabo har genomfört en omfattande analys som visar att bostadsrättsföreningar behöver höja avgifterna avsevärt i genomsnitt, beräknat utifrån inflationstakten, högre räntor och de avsättningar som krävs av föreningarna för planerat underhåll. Mest påverkade är föreningar som inte höjt avgiften de senaste åren, inte har satt av pengar kopplat till sin underhållsplan och har hög skuldsättning.

Bostadsrättsföreningar drabbas hårt ekonomiskt i dessa tider med hög inflation, höjda låneräntor och stigande underhållskostnader. Avgiftssättningen för 2023 och framåt är således särskilt viktig, och Nabo har därför genomfört en helhetsanalys av drygt 2 000 bostadsrättsföreningars kassaflöde i syfte att bättre förstå situationen och utmaningarna inför nästa år.

Analysen visar att avgiftsnivåerna behöver höjas med över 40 procent i genomsnitt från avgiftsnivån 2021 – beräknat utifrån en låneränta på cirka 3–3,5 procent, högre avsättning för underhåll samt fortsatt hög inflation. När bostadsrättsföreningarnas nuvarande lån och fastprisavtal löper ut kommer dessa också att behöva omförhandlas till rådande marknadspriser. Exakt när förändringarna får genomslag i de enskilda bostadsrättsföreningarna skiljer sig.

– Under 2021 höjdes avgifterna i genomsnitt endast med 0,6 procent, vilket var långt under nivåerna för inflationen och kostnadsindex. Det är aldrig roligt att komma med dåliga nyheter för bostadsrättsägare, men omvärlden har förändrats dramatiskt det senaste året med stigande inflation, underhåll- och räntekostnader, vilket gör att många föreningar nu måste höja avgifterna avsevärt för att anpassa sig till nuvarande och långsiktiga förhållanden, säger Jonas Gustavsson, expert inom ekonomisk förvaltning på Nabo.

Föreningarnas kassaflöde är lågt och underhållskostnaderna högre
Kassaflödet visar hur stark föreningarnas ekonomi är för att kunna göra de avsättningar som krävs för planerat underhåll i fastigheten. Analysen visar att föreningarnas kassaflöde i snitt är för lågt. Det genomsnittliga kassaflödet för helåret 2021 var 173 kr/kvm – ett värde i underkant jämfört med rekommenderad avsättning för underhåll som bör vara omkring 250–300 kr/kvm. Kostnadsindex för bygg och entreprenad stiger vidare ännu mer än inflationen. Byggkostnadsindex hade i december en årstaktsökning på 15,6 procent jämfört med samma period ifjol, vilket kommer att öka underskottet ytterligare.

Belåning och räntekostnader påverkar starkt
Stigande räntor ökar föreningarnas räntekostnader. Analysen visar att en framtida ytterligare ränteökning om en procent kommer att kräva en motsvarande avgiftsökning på elva procent. Föreningarnas genomsnittliga belåning var 6 506 kr/kvm snitträntan på föreningarnas lån var 1,06 procent. Den senaste ökningen av styrräntan med 75 punkter till 2,5 procent var väntad, men däremot höjdes prognosen för styrräntan upp till 2,84 procent och en möjlig sänkning av styrräntan först efter 2025. Tills slutet på 2024 bedömer Nabo att snitträntan på belåningen hos föreningarna kommer att öka med åtminstone 2–2,5 procentenheter jämfört med 2021 års räntenivå, eftersom majoriteten av bundna lån till låga räntor löpt ut och räntan nått sin toppnivå. Ränteökningen motsvarar 22–28 procent i avgiftsökning för föreningarna enligt analysen.

Inflation och driftkostnader fortsatt höga
De flesta kostnaderna ökar med inflationen och många avtal är indexreglerade och räknas upp automatiskt. Analysen estimerar utifrån föreningarnas driftkostnadsnivåer och inflationsnivån att ökningen av kostnader under 2023 motsvarar en avgiftsökning för föreningarna om 5,5 procent.

Fastprisavtal på el kommer vidare att löpa ut och behöver således omförhandlas till rådande marknadspriser, vilket kommer få stor påverkan för vissa bostadsrättsföreningar. Prognoser för inflationen kommande år är på en högre nivå än tidigare, vilket kommer att kräva avgiftsökningar för att kompensera fortsatta kostnadsökningar och som kommer att beröra de allra flesta föreningar.

Sammanfattning och råd till föreningarna
Som slutsats kommer det vara ett rejält tryck på avgiftsökningar i bostadsrättsföreningarna de närmaste åren. Nabo rekommenderar att föreningarna räknar med en snittränta på 3–3,5 procent, avsätter 250 kr/kvm för underhåll och även tar höjd för högre inflation framåt. Analysens resultat visar att, för att nå den önskade avgiftsnivån, krävs det över 40 procent i avgiftsökning i snitt från 2021 års avgiftsnivå för att föreningarna ska kunna möta alla dessa faktorer som påverkar ekonomin.

Lokalhyresgäster kan även komma att få det svårt i en lågkonjunktur med ökade hyror, vilket ytterligare kan öka behovet av avgiftsökningar i vissa föreningar om man inte kan höja hyrorna för dessa.

– Det är av yttersta vikt att bostadsrättsföreningarna ser över ekonomin och lägger en plan för att möta det tuffa marknadsläget de kommande åren. Det innebär ett särskilt stort ansvar för styrelsen, då det är komplicerade och modiga beslut som behöver fattas och som kommer påverka privatekonomin för alla i föreningen. Tydlig kommunikation mot de boende om situationen är viktigt. Känner föreningen sig osäker och behöver ytterligare stöd, bör man ta kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare, avslutar Jonas Gustavsson.

Detta bör bostadsrättsföreningar göra för att säkerställa rätt avgift:

• Använda en kalkylränta, en långsiktigt uppskattad snittränta som föreningens ekonomi klarar vid avgiftssättning – se bortom nuvarande räntor på lånen.
• Se över avgiften årligen med hänsyn till inflationen/kostnadsläget.
• Ha en komplett och uppdaterad underhållsplan med tillhörande finansieringsplan för att se hur stora avsättningar som behövs över tid och för att fördela kostnaderna jämnt på medlemmarna – nuvarande som framtida.

Om Nabos analys
Urvalet utgörs av drygt 2 00 bostadsrättsföreningar i Sverige, såväl nya som äldre, stora och små föreningar. Datan är aggregerad och anonymiserad.