Sparande bland bostadsrättsföreningar alldeles för lågt – riskerar ökad skuldsättning, högre räntekostnader och eftersatt underhåll

Bostadsrättsföreningars sparande är för lågt och riskerar deras långsiktiga ekonomi. I juni 2022 fattade riksdagen beslut om ändringar i bostadsrättslagen* som innebär krav på nya nyckeltal i årsredovisningen från 2023. Sparande per kvm och år är det intressantaste för att få en bild av föreningars långsiktiga ekonomi. Nabo har gjort en analys av nyckeltalet hos 2000 tusen bostadsrättsföreningar som visar att endast 28 procent av brf:er har ett tillräckligt sparande.

Trots att räntor och underhållskostnader har stigit senaste året har sparandet i genomsnitt sjunkit hos bostadsrättsföreningar från 170 kr/kvm under 2021 till 151 kr/kvm under 2022. I genomsitt är behovet av avsättning för underhåll för bostadsrättsföreningar över 250 kr per kvm och år. För att uppnå den önskade genomsnittsnivån skulle en genomsnittlig ökning med 100 kr/kvm och år vara nödvändig. En sådan ökning motsvarar en ökad avgift på ungefär 16,5 procent. Det låga sparandet är dessutom från 2022 då den genomsnittliga räntan låg på 1,29 procent, betydligt lägre än dagens nivåer.

- Analysen visar att det krävs betydande avgiftshöjningar bara för att upprätthålla sparandet på 2022 års nivåer. Nivåer som alltså är alldeles för låga. För att komma till rekommenderat läge krävs ännu högre avgiftshöjningar. Riskerna med för lågt sparande är stora och leder till ökad skuldsättning, högre räntekostnader och i förlängningen att medlemmar själva behöver tillskjuta medel för underhåll, säger Jonas Gustavsson, expert inom ekonomisk förvaltning på Nabo.

Historiskt har större föreningar och högre belånade föreningar haft ett bättre sparande men nu när räntorna stiger kommer det bli stor skillnad för högbelånade. Detta när lån med lägre räntor går ut och föreningarna måste anpassa sig till dagens högre räntor.

- Högre belånade föreningar har dragit mest nytta av det låga ränteläget men nu när räntorna stiger kommer de att vara mest utsatta. I stora föreningar finns det stordriftsfördelar när det kommer till kostnadsbilden samt kanske även i högre grad har andra inkomstkällor lokaler, parkering eller garage som kan stärka ekonomin och därmed sparandet, säger Jonas Gustavsson.

Så ska bostadsrättsföreningar använda sparande nyckeltalet för att vägleda ekonomin framåt

- Var noggrann med klassificering fakturor reparation & underhåll då det har en tydlig påverkan på sparande nyckeltalet – gäller framför allt i föreningar som har redovisnings regelverket K2.

- Ha en uppdaterad och komplett underhållsplan – för att ha koll på kommande underhåll samt en relevant avsättning att jämföra med sparandet.

- Ta stöd och hjälp då många förändringar sker i ekonomi med stor osäkerhet kring räntan framåt, ökad inflation, ökade underhållskostnader och inte helt enkelt att se och beräkna effekter för att se till att ha ett tillräckligt sparande i bostadsrättsföreningen.

- Skattelagstiftning är sådan att amortering på lån och därmed skapande av belåningsutrymme är det lönsammaste sättet att spara på om bostadsrättsföreningen har lån. Så sparande är en möjlighet att amortera på lån alternativt sätta av på sparkonto.

*I juni 2022 fattade riksdagen beslut om en serie ändringar i bostadsrättslagen som träde i kraft den 1 januari 2023. Det innebar bland annat mer omfattande krav på information i årsredovisningen och att nya nyckeltal skall redovisas i årsredovisningen från och med 2023. Sparande per kvm är kanske det intressantaste av de nya nyckeltalen och Nabo har tittat på hur det nyckeltalet ser ut.

Sparandenyckeltalet är resultat exklusive kostnader för avskrivningar som inte är kassaflödespåverkande och exklusive eventuella planerade underhållskostnader i resultatet, så kassaflöde från verksamheten per kvadratmeter totalyta i bostadsrättsföreningen.